Особенности договора аренды в отношении госимущества
Пленум ВАС РФ разъясняет особенности заключения и исполнения договора аренды государственного и муниципального имущества. Так, в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ ''О защите конкуренции'', ст. ст. 30 – 30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ), указанный договор может быть заключен исключительно по результатам проведения торгов. Соответственно, если договор аренды госимущества заключается на новый срок без проведения торгов, то он является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, равно как и соглашение о его продлении.
В проекте постановления отмечается, что правило, установленное в п. 2 ст. 621 ГК РФ, на договор аренды госимущества не распространяется. Иными словами, если срок договора аренды такого имущества истек, то без проведения торгов договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Исключение составляют договоры аренды госимущества, которые были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов. Такие соглашения могут быть возобновлены на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Как указывает ВАС РФ, обязательность проведения торгов не лишает арендатора госимущества преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. Возможна ситуация, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор в порядке, предусмотренном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, но арендодатель в нарушение преимущественного права арендатора заключил договор аренды с другим лицом. В этом случае арендатор вправе потребовать перевода в судебном порядке прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, на себя. При этом не имеет значения, принимал ли арендатор участие в торгах.
Если суд удовлетворит требование арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды, арендодатель обязан вернуть победителю торгов полученный задаток как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Это же правило применяется, если арендодатель заключает с арендатором договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов.
Однако суд вправе и отказать в защите преимущественного права арендатора. Это возможно, если арендодатель до заключения договора аренды госимущества с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним такой договор на условиях, предложенных победителем торгов, но арендатор отказался от заключения договора либо не принял предложение в указанный в нем срок.
Напомним, что срок на принятие данного предложения устанавливается арендодателем (ст. 440 ГК РФ). Если последний этого не сделал, то срок определяется в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ. Так, договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней (или иного указанного в извещении срока) после завершения торгов и оформления протокола.
По мнению ВАС РФ, если арендодатель не предоставил победителю торгов информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, то у последнего возникает право на возмещение убытков, связанных с участием в торгах. Однако отсутствие такой информации в извещении о проведении торгов не может повлечь признание торгов недействительными.
Особенности договора аренды с правом выкупа арендованного имущества
Одним из ключевых вопросов договора аренды с правом выкупа арендованного имущества является то, в какой момент прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Пленум ВАС РФ разъясняет, что в отношении данного момента судам необходимо устанавливать действительную волю сторон. Так, в силу ст. ст. 407, 421, 450 ГК РФ арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, указанная обязанность арендатора прекращается. Если же стороны соответствующий момент не определили, то на основании ст. 431 ГК РФ суд может установить волю сторон, толкуя заключенные между ними договоры и исследуя представленные доказательства. В частности, судом могут учитываться размер, момент и факт внесения покупной цены, а также иные обстоятельства.
В случаях, когда стороны не выразили волю относительно прекращения обязательства по внесению арендной платы, Пленум ВАС РФ предлагает руководствоваться нормами о договоре купли-продажи.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача вещи в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Поэтому при продаже арендованного имущества арендатору обязанность продавца по передаче этого имущества в собственность покупателю считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. Покупатель ею владеет уже на основании такого договора. Отметим, что по общему правилу риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе с момента заключения договора (ст. ст. 458, 459 ГК РФ).
Таким образом, заключая договор купли-продажи, стороны с этого момента прекращают обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, как указывает ВАС РФ, должна быть полностью уплачена выкупная цена.
Отметим, что в проекте постановления ВАС РФ рассматривает случай, когда стороны договора аренды с правом выкупа в последующем заключают отдельный договор купли-продажи арендованного имущества. Однако содержащееся в договоре аренды с правом выкупа условие об обязанности арендодателя продать арендатору имущество квалифицируется в судебной практике по-разному.
Например, такое условие может выражаться в виде отдельного предварительного договора купли-продажи (Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2004 NКГ-А40/11320-03-П по делу NА40-29504/01-64-350). В этом случае обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения основного договора купли-продажи при условии уплаты выкупной цены.
Кроме того, такое условие может входить в состав смешанного договора, включающего в себя элементы договора аренды и предварительного договора (Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 NФ09-3585/08-С6 по делу NА50-14686/2007), или сочетающего в себе признаки договора аренды и купли-продажи (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2011 по делу NА11-3565/2010). В данном случае отдельный договор купли-продажи арендованного имущества заключать не требуется, если иное не предусмотрено в договоре. Обязанность по внесению арендных платежей прекращается при полной уплате выкупной цены, тогда же право собственности переходит к покупателю (исключением является аренда недвижимого имущества).
В отношении договора аренды недвижимости (зданий, строений, сооружений, помещений) авторы проекта постановления предлагают два подхода к определению момента прекращения обязательства по внесению арендной платы, один из которых будет включен в окончательную редакцию постановления.
Согласно первому из них обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений, помещений прекращаются с момента, определяемого в соответствии с приведенными выше разъяснениями, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору). Момент госрегистрации договора аренды здесь значения не имеет.
В соответствии со вторым подходом в случае прекращения арендных отношений путем заключения договора купли-продажи правовые последствия данной сделки наступают с момента отражения в ЕГРП прекращения арендных обязательств, но в любом случае не позднее внесения в указанный реестр записи о переходе прав на недвижимое имущество к покупателю (арендатору).
Напомним, что если договор аренды с правом последующего выкупа был зарегистрирован в соответствии со ст. 651 ГК РФ, то любая из сторон вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.
ВАС РФ обращает внимание на особенности договора аренды с правом выкупа, заключенного в отношении земельного участка. Покупатель (бывший арендатор по такому договору) до госрегистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В связи с этим он обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (бывшему арендодателю) расходы по уплате этого налога. Если в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование (оно не уплачивает земельный налог), то в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ обязательство по внесению арендной платы, содержащееся в ранее заключенном сторонами договоре аренды, сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на землю. Следовательно, в этом случае в силу принципа платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В проекте постановления отдельно указывается, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, то право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае положения ст. 624 ГК РФ об аренде с выкупом применению не подлежат.
Документ:
Проект Постановления Пленума ВАС РФ ''Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды'' (опубликован на сайте ВАС РФ 27.06.2011. Текст документа размещен по адресу: http://www.arbitr.ru/_upimg/F5EA48D39EF415882B1B61A6E661DA67_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf)
| 
