За период пандемии вопрос арендных отношений и способов добиться отсрочки или снижения арендной платы, поднимался так часто, что его не обошла стороной даже «вышка». И хотя кое-кто справедливо заметит, что понятнее не стало, сейчас у нас в фокусе иной аспект: реальная практика переговоров с арендодателями показывает, что арендатор может столкнуться не с прямым отказом в удовлетворении его законных требований, а с попыткой манипулировать положениями договора. Примером такого поведения мы и хотим поделиться в этой заметке – с нашими рекомендациями о том, что можно противопоставить оппоненту.
Сразу оговоримся: рассматриваемый случай не имеет единственно верного решения, есть лишь доступные арендатору способы защиты от пусть и формально законного, но некорректного с точки зрения этики бизнеса поведения арендодателя.
Исходная ситуация классическая: арендованные помещения используются для размещения сети мини-отелей, которые из-за «вирусных» ограничений остались без постояльцев. Совсем. Будучи отнесённым к наиболее пострадавшим субъектам, арендатор направляет арендодателю обоснованное требование об отсрочке и снижении арендной платы. Стороны вступают в переговоры и некоторое время обсуждают детали финансовых взаимоотношений: арендодатель просит представить расчёты и дополнительные документы, арендатор добросовестно выполняет эти условия, но уже на финишной прямой неожиданно получает уведомление арендодателя об одностороннем отказе от договора в соответствии с предоставленным ему договором правом.
Возникает вопрос, может ли арендатор, заинтересованный в сохранении вложений в ремонт арендуемых площадей, защитить себя, если действия арендодателя формально законны и соответствуют договору, но явно направлены против экономических интересов контрагента?
С одной стороны, у арендодателя есть право в любой момент отказаться от договора – и он очевидно может реализовать его вне зависимости от экономических условий. С другой, однако, арендатор вправе доказывать, что односторонний отказ от аренды, пусть формально и правомерный, в текущих условиях является злоупотреблением правом. Судебная практика допускает удовлетворение иска о признании недействительным отказа от договора как самостоятельной односторонней сделки. В случае удовлетворения такого иска договор считается не прекращавшимся.
Закон предусматривает, что даже если стороне предоставлено право на отказ от договора, его осуществление должно быть добросовестным и разумным (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Это верно в отношении любых действий, для которых достаточно воли одной стороны.
В рассматриваемой ситуации арендатор может обосновано утверждать, что арендодатель, не желая отказывать в отсрочке (и тем самым нарушить закон), использует своё право на отказ от договора именно с целью не предоставлять отсрочку и не снижать арендную плату. То есть фактически пользуется своим договорным правом, чтобы не исполнять законную обязанность! Чем безусловно лишает арендатора возможности пережить экономически сложный период и восстановить бизнес по его окончании.
В данной ситуации мы помимо прочего рекомендовали Арендатору опираться на положения о недобросовестном ведении переговоров. Ст. 434.1 ГК РФ предписывает сторонам при вступлении в переговоры, в ходе их проведения и по их завершении действовать добросовестно. В частности, недобросовестным может быть признано ведение переговоров стороной, заведомо не имеющей намерения достичь соглашения с другой стороной, а также внезапное и неоправданное прекращение переговоров, если другая сторона не могла разумно этого ожидать. В рассматриваемом кейсе арендатор как раз действовал добросовестно, а потому правомерно ожидал, что стороны в итоге достигнут соглашения. Последующие действия арендодателя, прервавшего переговоры и расторгнувшего договор аренды, следует расценивать как противоречивое поведение - разновидность злоупотребления правом.
Косвенные подтверждения такой логики можно найти в вопросе №4 Обзора ВС РФ по COVID-19 №2 от 30 апреля 2020. Там отмечается, что действия арендатора не должны быть проявлением заведомо недобросовестного поведения. Однако ровно такое же требование, разумеется, должно применяться и к другой стороне - арендодателю, который также должен действовать добросовестно. Кроме того, ВС указывает, что, если арендодатель своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, то отсрочка считается предоставленной на условиях, изложенных в соответствующих законодательных актах.
В подобных ситуациях мы предлагаем начать выстраивать позицию с подготовки подробного мотивированного ответа арендодателю с указанием на то, что он имеет силу досудебной претензии. Это недвусмысленно обрисует арендодателю возможность оказаться втянутым в длительное разбирательство с неоднозначной перспективой, что для многих само по себе может стать поводом для поиска компромиссов.
Конечно, вопрос злоупотребления правом – это всегда область усмотрения суда и состязательных усилий сторон в предоставлении убедительных доказательств того, что сложившаяся между сторонами конкретная ситуация имеет индивидуальные аспекты и не может быть разрешена формально. Поэтому, разумеется, приведенная логика рассуждений является лишь одной из возможных и вовсе не означает гарантированной победы арендатора. Однако само наличие у стороны четкой правовой позиции в ситуации, которая на первый взгляд кажется безвыходной, вполне может оказаться решающим фактором.
В завершение заметки не можем скрыть своего профессионального восторга от предвкушения массы интересных и нетривиальных споров, которые вскоре окажутся на рассмотрении в судах, вновь открывающих свои двери после нескольких недель карантина. Смеем надеяться, что мы стоим на пороге новых трендов в судебной практике – и поводы для новых заметок не заставят себя ждать.
Авторы материала – управляющий юрист Capital Legal Services Игорь Горохов, юрист Любовь Дорошенко.
| |
