В мае этого года, спустя месяц после опубликования совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ по вопросам разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, вышло Постановление Конституционного Суда. В средствах массовой информации выводы судов обсуждались по отдельности, однако стоит остановиться более подробно на том, каким образом Постановление Конституционного Суда продолжает позицию высших судов .
Весной этого года было принято совместное Постановление Пленумов ВАС РФ и ВС РФ, касающееся вопросов разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Существенным аспектом данного Постановления стали обязательные разъяснения по разрешению споров по оформлению земельных участков под многоквартирными домами. Впоследствии Конституционный Суд, ссылаясь на позицию высших судов, вынес Постановление, уточняющее вопрос оформления таких участков.
Собственники квартир в доме и муниципальный орган не смогут заключать сделки с землей под домом до проведения кадастрового учета земельного участка
В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ указано, что если участок под домом прошел кадастровый учет, он в силу закона переходит в собственность владельцев помещений. До проведения учета земля под домом находится в государственной (муниципальной) собственности, но этот собственник не вправе ей распоряжаться. То есть муниципальный орган, к примеру, не вправе передавать эту землю в аренду либо совершать другие сделки. В противном случае собственники помещений могут их оспорить
Такой подход создает проблему в случае, когда необходимо распорядиться придомовой территорией. Дело в том, что по закону участок под домом включает также окружающие элементы озеленения и благоустройства и иные входящие в состав дома объекты недвижимости, при этом не ясно, где проходят границы такого участка. На практике может возникнуть ситуация, когда в отношении придомовой территории ни муниципальный орган, ни собственники помещений до регистрации права собственности не смогут заключать сделки.
Конституционный Суд поддержал позицию высших судов в отношении оформления земли под многоквартирными домами
После выхода совместного постановления ВАС РФ и ВС РФ было принято Постановление Конституционного Суда, в котором на соответствие Конституции рассматривали положения Жилищного, Земельного кодексов и вводного закона к Жилищному кодексу.
Проблема заключалась в том, что существовало два пути оформления в долевую собственность земли под многоквартирными домами. Выбор способа зависел от статуса земельного участка:
- если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, он переходил бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений;
- если земельный участок под домом не был сформирован, то собственники сталкивались со сложной процедурой, включающей созыв общего собрания собственников помещений дома.
При этом в случае конфликта интересов между владельцами помещений принятие решения об оформлении земельного участка на таком собрании фактически было невозможно. Как правило, конфликт возникал между собственниками нежилых помещений, использующими их в коммерческих целях, и владельцами квартир. Собственникам нежилых помещений за пользование несформированным земельным участком приходится вносить арендные платежи, а если бы он был сформирован, то они могли бы платить земельный налог. Ставка арендной платы выше ставки налога и зависит от местных властей, разница в суммах может быть существенной. Таким образом, предприниматели заинтересованы в оформлении права собственности на участок, в то время как жильцы дома вообще могут выступать против формирования земельного участка. Если земельный участок не оформлен в долевую собственность, то жильцы не платят ни арендные платежи, ни земельный налог, тем самым нарушая принцип платности землепользования. Минфин в своих разъяснениях указывал, что обязанность жильцов платить земельный налог возникает только тогда, когда участок сформирован.
Столкнувшись с такой проблемой, трое собственников нежилых помещений обратились в Конституционный Суд с просьбой проверить на конституционность положение закона, обязывающее оформлять право собственности через принятие решения на общем собрании.
Конституционный Суд пришел к выводу, что должно быть достаточно обращения одного владельца помещений в госорган для того, чтобы запустить механизм формирования земельного участка. Теперь любой собственник помещений в доме, в том числе и собственник нежилых помещений, сможет уже без согласия жильцов начать процедуру оформления земли.
Тем не менее, инициатор оформления земельного участка может столкнуться с материальными проблемами: не ясно, на кого будет возложена обязанность по оплате проведения кадастрового учета, а проведение измерений и оформление документов могут оказаться весьма дорогостоящими
Документы:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова"
| 