LAWFIRM.ru

физик продает недвижимость. заключает с покупателем предварительный ДКП. по которому получает обеспечительный платеж (частями) после выплаты обеспечительного платежа = 100% цены договора заключается ДКП.
вопрос - когда физик получает доход? в дату фактического получения денег в виде обеспечительного платежа на счет или в дату заключения соглашения о расчетах при заключении основного ДКП?

ессно налоговые периорды разные

А зачем тебе это.
Декларация подается в следующем году за годом в котором сделка зарегистрирована
и налог будет платиться за тот год в котором сделка зарегистрирована.
Если конечно вопрос не про ЧП

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Исходя из того, что речь идет о доходе от реализации имущества, у физика не будет этого дохода до того, как состоится реализация имущества. Это, в частности, вытекает из ст.ст. 41 и 209 НК. Доход в этом случае будет получен тогда, когда обеспечительный платеж будет засчитан в оплату отчуждаемого недвижимого имущества, что и нужно рассматривать как момент выплаты дохода от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК).

У Минфина обратно противоположное мнение (см. ниже). Он тупо смотрит в ст. 223 НК и видит там то, что получение дохода в денежной форме связано с выплатой дохода. Причем последняя, по мнению Минфина, выражается в движении денег. Юридическое основание платежа Минфин во внимание не принимает. Поэтому он считает, что в рассматриваемом случае доход возникает в налоговом периоде получения денег, а не в налоговом периоде реализации.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Вопрос: Гражданин заключил предварительный договор купли-продажи имущества в 2007 г. с условием перечисления задатка. Задаток перечислен после заключения договора в 2007 г. Срок заключения основного договора, перечисления денежных средств и передачи имущества переходит на 2008 г. Подлежит ли сумма задатка включению в налоговую базу по НДФЛ за 2007 г.?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 февраля 2010 г. N 03-04-05/10-56

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц денежных сумм, полученных налогоплательщиком по предварительному договору купли-продажи, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, поскольку денежная сумма по предварительному договору купли-продажи имущества получена налогоплательщиком в 2007 г., то такой доход включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в данном налоговом периоде и отражается в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2007 г.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

вопрос в том что к моменту заключения основного договора у физика истекает трехлетний срок владения недвижкой и следовательно в силу 217й доход от продажи не облагается налогом на доходы физлиц.

но предварительный договор заключается сейчас.

позиция минфина мне понятна и честно говоря я ее разделяю. так как упавшие на счет физику деньги переходят в его собственность и он может ими распоряжаться. отсюда - доход. вопрос в том что задаток тратить нельзя- не сюда)))

а вот если указать условие что оплата по основному договору осуществляется путем зачета обеспечительного платежа на основании соотв. соглашения - то есть появляется дополнительное правооснование считать дату возникновения дохода датой заключения соглашения о зачете.

Я уже как то говорил, что коменты Sw.L. грамотные, и спорить с его коментами не буду.
Однако на практике налорги начинают считать сроки когда получают уведомление от ФРС о сделке.
Но они получаю только инфу, а не копию договора, и соответственно отследить порядок взаиморасчетов у них нет возможности.
Поэтому аванс, задаток, как угодно, у нас был случай когда договор заключен 28.12.08 и получение денег, а сделка зарегена 15.01.09 и ничего подали через год в 2010 декларацию и усе, ни каких проблем.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

А я, в общем-то, и не про распоряжение задатком. Я про то, что объект налогообложения - полученный доход, а не полученные деньги (что предлагает Минфин). В противном случае это был бы совсем другой налог.



Не понятно: что на что будет зачитываться? Обеспечительный платеж был предоставлен на возвратной основе? Или это так названо техническое засчитывание обеспечительного платежа в оплату? В последнем случае - согласен.



Мне кажется, что всегда расчитывать на это - не правильно. То, что налоговые власти пока еще не очень внимательны к физикам - временно. Россия, пусть и будучи наблюдателем, уже достаточно давно получила рекомендации ОЭСР повнимательнее присмотреться к особо состоятельным физикам и усилить их налоговое администрирование. Последний кризис также отчасти перенаправил политику налоговых властей на физиков (с одной стороны, идет упрощение их администрирования - например, перевод вычета по недвижке в состав необлагаемых доходов и т.д., а, с другой стороны, высвобождение времени и др. ресурсов для того, чтобы плотнее заняться физиками и их операциями - вспомните последние компании по акционерам, по арендодателям квартир). Одним словом лавочка может скоро закрыться.

задаток, обеспечительный платеж и др. - есть способ обеспечения исполнения обязательства. которого еще не существует. а не собственно исполнение обязательства.

следовательно уплата этого платежа не есть исполнение обязательства по оплате цены договора. то что и там и там деньги - не важно. правовая природа этих платежей разная.

отсюда считаю что (как вы выразились) техническое засчитывание обеспечительного платежа в качестве оплаты по основному договору - есть исполнение обязательства. без которого можно утверждать что обязательства не исполнено. мало того если в договоре предварительном и в договоре основном указать этот зачет как способ оплаты.

просто высказывания про администрирование ффизиков мне так же понятны и я это понимаю. что как только будет зареген предварительный договор купли продажи недвиги с условием о задатке - фрс стуканет в фнс а той очень захочется поинтересоваться платежом скажем в миллион доллеров)))

риски я вижу тут в том, что налорг упрется и хрен его переубедишь - потому что поймет что по основному ДКП налорг ничего не получит в силу непопадания в налоговую базу. а заведомо рассчитывать судиться - неправильно.

конечно можно разойтись займами в туда-обратно. но хотелось бы отстроить позицию в лоб без бэкапов.

А вот здесь по подробней, зачем регить предварительный дог, с какого перепуга.

Задаток, аванс, по предварительному не уплачиваются, а вот обозвать такой платеж как иной способ обеспечения заключения основного договора, а затем его зачесть как в оплату по основному, другое дело, но в этом случае доход будет при зачете.

В общем bkmz, не мучайся, вас проверят если сделка выйдет за пределы обычной,
т.е. полюбасу ваша сделка пройдет через фин мониторинг если будете использовать банковские счета.
В остальном вы ни кому не нужны, других забот хватает.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Мы об одном и том же, но разными словами )))



На мой взгляд, риск действительно есть. Уйти от него, пожалуй, можно лишь через традиционную подмену операций. Другого налоговая мысль пока не выдумала. Тот же займ, о котором Вы пишите, с последующим зачетом. Или заключение смешанного договора, где будети купля-продажа и коммерческий кредит под проценты (от момента предоставления до момента исполнения обязанности по передаче недвижки). Тут правда тоже может быть риск того, что вся совокупность сделок будет рассмотрена как одна (что, правда, не очень вероятно).

Можно, конечно, усложнить схему и заключить ДКП с условием о расчетах посредством покрытого безотзывного аккредитива. Деньги уйдут от покупателя. Продавец получит их только после исполнения обязанности по ДКП. А его интерес в возможности распоряжаться деньгами до исполнения его обязанности по ДКП может быть реализован через получение кредита под будущий платеж по аккредитиву. Тут рисков гораздо меньше, но нужно считать затраты на организацию воплощения всей схемы.

а что нельзя зарегить предварительный договор купли продажи недвиги??? имхо можно. мало того, нужно. ибо обязательство в отношении недвиги.

просто сумневась что передавать от физика физику под чесное слово (читай договор в простой письменной) крупные суммы денег. надолго))

хорошая мысль. но предвижу скрип мозгов двух несчастных физиков - сторон договора))

)))))

Мда, сделали из мухи слона, особенно с кредитом - сильно и расходы по кредиту на продавца
И гложат меня сомнения что фрс зарегнит предварительный договор, т.к. этот дог не порождает и не обременяет права на недвигу.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

абаснуй!

Абасновываю:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 года N 59

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

спасибо!

Всегда пожалуйста.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему