Проект предлагает дополнить существующее Постановление Пленума ВАС РФ №73 положением, касающимся того, что арендаторы по договорам аренды, заключенным 2 и 3 марта 2013 г., не смогут противопоставить свои права третьим лицам, т.е. указанные арендаторы будут лишены, к примеру, преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ). Также к отношениям пользователя и третьего лица, к которому перешло недвижимое имущество, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ в отношении изменения или расторжения договора аренды (так называемое «право следования»).
Положения об отмене обязательной государственной регистрации долгосрочных договоров аренды, которые после, казалось бы, серьезной подготовительной работы были внесены в Гражданский кодекс, а потом через два дня исчезли из него, сами по себе уже остаются, пожалуй, самым ярким эксцессом реформаторства в отношении документа, который, по идее, должен являть собой основу стабильности и предсказуемости гражданских правоотношений в России.
Теперь же еще и ВАС, оказавшийся сам на пороге другой грандиозной – судебной – реформы, предлагает дополнить картину правовыми последствиями для тех, кто заключил договоры аренды в период действия «несчастливой» версии Гражданского кодекса 2 и 3 марта 2013 г.
Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила статей 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применялись к договорам, заключенным после дня вступления в силу данного Закона.
Соответственно, договор аренды здания, сооружения, помещения, подписанный после 01.03.2013, вне зависимости от срока его действия регистрировать было не нужно, он считался заключенным с момента подписания сторонами согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ.
На практике, отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды порождало риск того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будут отражены сведения об обременении недвижимости. Таким образом, если собственник решил бы продать либо передать в залог обремененный арендой объект, то покупатель мог не обнаружить факт сдачи имущества в аренду путем простого осмотра объекта недвижимости.
Тем не менее, с коммерческой точки зрения такой риск должен находиться в сфере ответственности не арендатора, а собственника (и, следовательно, собственник должен нести неблагоприятные последствия в случае наступления такого риска).
Однако же, следуя предложенной ВАС РФ логике, такой риск целиком перекладывается на арендатора. Факт существования, действительности и обязательности договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. и на законных основаниях не прошедших государственную регистрацию, под сомнение не ставится. В то же время арендаторы ограничиваются не в своих правах из договора, а в своих законных правах: положения пункта 1 статьи 621 и пункта 1 статьи 617 в соединении с пунктом 3 статьи 308 ГК РФ трактуются против арендатора.
Следует отметить, что ВАС РФ в данном вопросе не изобретает чего-то нового, а перенимает подход, сформулированный ранее в Постановлении ФАС Поволжского округа от 18.07.2013 по делу № А65-21344/2012.
| |
