Круг лиц, имеющих право на приватизацию земли в г. Москве
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на государственных или муниципальных земельных участках, имеют исключительное право на их приватизацию, т. е. приобретение в собственность на основании договора купли-продажи. Возможность выкупа земельного участка, занятого приобретенным зданием и необходимого для его использования, в силу ст. 36 ЗК РФ является исключительным правом собственника.
Такими же правами обладают иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Ч. 3 ст. 62 Конституции РФ закрепляет за иностранными гражданами и лицами без гражданства те же права, что и для граждан РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.
В то же время, российским законодательством установлены ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков. Согласно этим ограничениям перечисленные лица не могут иметь в собственности земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
Также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не могут иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица могут обладать такой землей только на праве аренды.
По общему правилу, в соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли, ограниченные в обороте и земли, отчуждение которых запрещено. Невозможно приобрести в собственность земельный участок, если недвижимость находится в водоохранной зоне.
В Москве такие ограничения встречаются редко. Чаще земельные участки располагаются на особо охраняемых природных территориях, иных природных и озелененных территориях Москвы, на которых расположены объекты культурного наследия. В случае приватизации таких земель предусмотрено дополнительное согласование с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы и Департаментом культурного наследия г. Москвы условий их приобретения.
Частым ограничением права собственника, приобретающего земельный участок, является сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу и отражается в договоре купли-продажи земельного участка.
Порядок приватизации земельных участков
В соответствии с п. 8. Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предоставлены полномочия утверждать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории на основании проектов межевания территории г. Москвы, заключать от имени Правительства Москвы договоры купли-продажи земельных участков и подписывать соответствующие акты приема-передачи земельных участков.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы осуществляет прием и рассмотрение заявлений, сбор необходимых документов и материалов для принятия решений о предоставлении земельных участков и подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность по принципу «одного окна», что существенно сокращает срок подготовки и согласования документов (Постановление Правительства Москвы от 19 октября 2010 г. № 943-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 24 июня 2008 г. № 554-ПП, от 28 апреля 2009 г. № 363-ПП, от 30 июня 2009 г. № 643-ПП, от 8 июня 2010 г. № 472-ПП»).
Для приобретения права собственности на земельный участок в Москве необходимо обратиться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о приобретении права собственности на участок, приложив к нему кадастровый паспорт (в силу п.1 ст.37 ЗК РФ - объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет). В течение 20 дней местные власти обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность, подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением заключить данный договор.
Если при подаче заявления на выкуп у собственника здания отсутствуют проблемы с формированием выкупаемого участка и его кадастровый паспорт содержит описание всех частей участка, занятых объектами недвижимости, то процедура выкупа займет не более трех месяцев.
Для того, чтобы земельный участок был приватизирован, он должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. Если государственный кадастровый учет участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, Департамент земельных ресурсов г. Москвы на основании заявления юридического лица готовит документы для издания распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка. Издание распоряжения об утверждении схемы расположения участка на кадастровой карте (плане) территории Департаментом земельных ресурсов г. Москвы занимает 20 дней. При этом лицо, обратившееся с заявлением, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых и геодезических работ, стоимость которых зависит от многих факторов, в т. ч. от размеров участка.
Подготовка межевого плана осуществляется на основании договора подряда с кадастровым инженером, дополнительно производится согласование границ земельного участка со смежными землепользователями (в ряде случаев с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы). Межевание может занять от 15 до 70 дней – все зависит от скорости подготовки документов, а также продолжительности процедуры согласования. Постановка земельного участка на кадастровый учет или внесение изменений в сведения кадастра на основании заявления в ФБГУ «ФКП Росреестра» занимает от 20 дней.
Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на землю. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи земельного участка, а также акт приема-передачи. Оплата стоимости земельного участка происходит до подписания акта приема-передачи земельного участка и регистрации перехода права собственности – так Москва страхуется от риска неполучения оплаты за землю.
Зачастую сроки выкупа земельных участков в Москве затягиваются в связи с тем, что сами участки были сформированы с неточностями либо в связи с отсутствием кадастрового паспорта.
Недавно крупная фабрика на юге Москвы, принадлежащая иностранному производителю, решила приобрести в собственность земельный участок, расположенный под девятью зданиями фабрики. Изначально здания были приватизированы из государственной собственности, некоторые из них были зарегистрированы как «недострой». Основной земельный участок под девятью зданиями был оформлен на правах долгосрочной аренды, дополнительно в аренду были оформлены два соседних земельных участка, на которых находились другие объекты недвижимости. Путем сложной реорганизации фабрика стала собственником зданий, произвела их реконструкцию и открыла производство. Собственники производства, понимая все выгоды приватизации (капитализация земельного участка как актива, удобство использования и дальнейшего распоряжения земельным участком, защита собственника) приняли решение выкупить земельный участок под фабрикой в собственность.
В связи с тем, что рядом с фабрикой находилось еще два земельных участка, принадлежащих иностранному производителю на правах долгосрочной аренды, было принято решение сформировать единый земельный участок путем присоединения к основному земельному участку одного прилегающего земельного участка и изменения границ другого участка. В последнем случае изменение границ было вынужденной мерой, поскольку одно из зданий фабрики наполовину находилось на границе соседнего участка.
При формировании нового земельного участка возникла распространенная проблема – в границы участка попадали объекты улично-дорожной сети. Как правило, такие ситуации возникают из-за того, что в свое время не были проведены геодезические работы, а, следовательно, границы участка изначально были определены весьма условно. Еще одна проблема связана с неточностями в самих геодезических документах, в таких случаях необходимо вносить изменения как в геодезические документы, так и в кадастровый план.
После того, как участок был сформирован (уточнены границы с улично-дорожной сетью, к участку присоединен один из арендованных земельных участков, границы со вторым земельным участком перераспределены и здание, стоявшее на границе двух участков, вошло во вновь сформированный земельный участок) в законодательство были внесены изменения – с 10 января 2011 г. кадастровый паспорт земельного участка должен содержать описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости (Приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения»).
При межевании земельных участков кадастровые инженеры должны произвести описание частей земельных участков, занятых объектами недвижимости. В случае отсутствия таких данных в кадастровом паспорте перед подачей заявления о предоставлении земельного участка в собственность необходимо пройти повторную процедуру его межевания, но уже под объектами недвижимого имущества, расположенными на таком земельном участке, иначе в выкупе будет отказано.
Повторная процедура межевания, внесения изменений в государственный кадастр недвижимости и получение кадастрового паспорта заняла более 20 дней.
Указанное нововведение создает дополнительные препятствия для выкупа земли, т. к. практически ни у кого в Москве на руках нет кадастрового паспорта с описанием частей земельных участков, занятых объектами недвижимости.
Необходимо отметить, что пока с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении здания (строения, сооружения) в порядке, определенном для учета частей объекта недвижимости, имеет право самостоятельно обращаться собственник объекта недвижимости.
30 сентября 2011 года в Минюсте зарегистрирован Приказ / Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. №475«Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». Согласно новому списку, на некоторые документы сняты ограничения по сроку действия. Так, не потребуется предоставлять кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, со сроком выдачи - не позднее трех месяцев до дня подачи заявления и срок действия выписок из ЕГРП при подаче заявления не ограничен 1 месяцем. Еще одно нововведение упрощает порядок обращения заявителей желающих приобрести землю в собственность. Ряд документов (выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРП, кадастровый паспорт и т.д.) не могут быть затребованы у заявителя, при этом собственник недвижимости вправе их предоставить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Последние нововведения вступают в действия с 1 октября 2011 г., но не ранее истечения 10 дней после официального опубликования приказа- в отношении документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и с 1 июля 2012 г. - в отношении документов, необходимых для приобретения прав на иные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Определение размеров земельного участка
На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, который подлежит выкупу. Как быть, если здание намного меньше земельного участка, на котором оно находится?
На основании ст. 33 ЗК РФ предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно ч. 5 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Конкретные же его границы и размеры определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 25 марта 2011 г. № КА-А40/2157-11 по делу № А40-42711/10-106-210 удовлетворил требование заявителя, признав, что установление границ участка произведено в нарушение действовавшего законодательства, утверждение проекта границ незаконно и нарушает права заявителя на получение участка, обеспечивающего возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Ранее заявитель обратился в исполнительный орган с заявлением об оформлении в собственность земельного участка, находящегося под зданием в центре Москвы, общей площадью 1200 кв. м. Распоряжением от 2008 г. заявителю было предоставлено право выкупить земельный участок площадью 464 кв. м (в габаритах здания). Не согласившись с данным распоряжением, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.
Основанием для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконным является их несоответствие закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
На момент принятия оспариваемого распоряжения земельный участок площадью 1200 кв. м уже сформирован и поставлен на кадастровый учет. Поскольку в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, имелась кадастровая карта (план), то оснований для проведения землеустроительных работ и утверждения проекта границ земельного участка в порядке п. 7 ст. 36 ЗК РФ не имелось. Таким образом, суд пришел к выводу, что установление границ земельного участка было произведено в нарушение норм действовавшего законодательства и что утверждение проекта таких границ является незаконным и нарушает права предпринимателя на получение земельного участка, обеспечивающего возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, а также признал право заявителя на приватизацию всего земельного участка площадью 1200 кв. м.
Выкуп земельного участка под разрушенной недвижимостью
Еще один актуальный для покупателей вопрос – как приватизировать земельный участок под разрушенным зданием? Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то его собственник сохраняет за собой ранее предоставленный правовой титул на землю (право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения), на которой расположен указанный объект, в целях его восстановления. После восстановления объекта собственник может воспользоваться исключительным правом приватизации участка.
Условия сохранения прав за арендаторами земельных участков в случае разрушения объекта недвижимости определяются договором аренды земельных участков.
Так, в случае неисполнения договора аренды и неиспользования участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования (например, строительством какого-либо объектавесьма высок риск расторжения оформленного договора. Ст. 287 ГК РФ предусмотрено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка арендатором. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Так, в Постановлении от 28 августа 2008 г. № Ф08-4992/2008 по делу № А32-3889/2006-21/62 ФАС Северо-Кавказского округа отказал в иске государственному образовательному учреждению о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, поскольку сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Следовательно, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, то на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.[1]
Стоимость выкупа
По общему правилу, цена приобретения земельного участка устанавливается в размере 100% его кадастровой стоимости. Однако до 1 января 2012 г. действуют льготные ставки по выкупу земельных участков в частную собственность – 45% кадастровой стоимости для всех заявителей, за исключением следующих категорий, к которым применима ставка 20% кадастровой стоимости земельного участка:
• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства (если такие объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности), в т. ч. возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений,
• некоммерческие организации и граждане, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на такие объекты капитального строительства возникло до 30 октября 2001 г. и если федеральными законами не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
В случае приватизации земельного участка по ставке 20% устанавливается запрет на строительство и реконструкцию. Данный запрет не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, которая не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка, а также на реконструкцию объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, в порядке их приведения в соответствие с данным регламентом.
Собственник участка вправе подать заявление о снятии запрета на строительство в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости участка.
Подача заявления на выкуп земельного участка до конца 2011 г. не гарантирует заявителю выкупа по льготной ставке, т. к. такой гарантией может служить лишь издание распоряжения Департаментом земельных ресурсов г. Москвы о предоставлении в собственность земельного участка с расчетом его стоимости.
Если государство не продлит срок для выкупа земельных участков по льготной ставке, то с 1 января 2012 г. их выкупная стоимость будет равна 100% кадастровой стоимости. Но даже при таком увеличении выкупной стоимости привлекательность приватизации вряд ли уменьшится, т. к. рыночная стоимость приобретенного в собственность земельного участка во много раз превысит затраты на его приватизацию и позволит повысить капитализацию бизнеса.
[1] См. постановления ФАС Центрального округа от 11.04.2008 по делу № А08-5874/05-15, ФАС Поволжского округа от 27.05.2008 по делу № А57-22327/07-33, от 04.03.2008 по делу № А12-9425/07-С54, от 11.09.2008 по делу № А57-23206/07-33. | 
