Сразу отметим, что речь в данной статье пойдет исключительно о квартирах, купленных у застройщиков (напрямую или через риелторов) на стадии строительства. На московском рынке первичного жилья сложилось несколько юридических «моделей» продажи таких квартир, отличающихся по видам заключенных договоров.
1. Договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования)
Данный договор является наиболее прозрачным и гарантирующим права дольщика по сравнению с другими видами документов. В зависимости от того, когда застройщик получил разрешение на строительство, данный договор регулируется либо нормами ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве» (далее – 214-ФЗ), если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 года, либо является смешанным типом договора в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры
Это наиболее распространенная схема продажи квартир, к примеру, компанией «Миэль» («Золотая миля»). Природа данного договора весьма спорна. С одной стороны, в законе нет ограничений на предварительную куплю-продажу такого объекта, как строящаяся квартира. С другой стороны, существенным условием договора купли-продажи (равно как и предварительного договора купли-продажи) является предмет, в нашем случае – квартира. А так как некоторые очень значимые свойства квартиры определить из предварительного договора купли-продажи нельзя (в силу того что квартира еще не построена), например, точную площадь, точный номер квартиры, то получается, что не согласовано условие о предмете основного договора, и предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, даже если он подписан сторонами.
3. Договор купли-продажи квартиры
Схема сделки, похожая на предыдущую, используется активно группой компаний «ПИК». Одна из наиболее рискованных схем, причем не для покупателя, а для застройщика. В соответствии с действующим ГК РФ, договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации. А так как квартира на момент подписания такого договора еще не построена, то осуществить государственную регистрацию такого договора в органах ФРС невозможно. Значит, договор купли-продажи не заключен, даже если деньги по нему оплачены, а квартира фактически заселена.
4. Договор уступки прав физическому лицу
Возможны два варианта при уступке прав физическому лицу. Первый: физическое лицо получило квартиру по уступке от юридического лица (или ПБОЮЛ), который в свою очередь являлся участником инвестиционной деятельности (а не дольщиком). Такая схема Используется редко, но является крайне опасной с точки зрения несоответствия закону (в отношении тех многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года). Статья 1 закона 214-ФЗ запрещает переуступку прав по таким договорам. Скорее всего, застройщик намерен после получения права собственности на квартиру новировать данный договор другим абсолютно законным договором. Поэтому покупателям квартир по таким договорам можно пожелать только везения.
Второй вид уступки: физическое лицо получило квартиру по уступке от предыдущего дольщика, который также является физическим лицом. В этом случае в отношении такой уступки должны быть соблюдены два требования, предусмотренные ст.11 214-ФЗ:
а) уступка произведена предыдущим дольщиком после оплаты последним стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика;
б) уступка произведена после оплаты в период с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.
Итак, мы классифицировали виды договоров на строящиеся квартиры. А теперь самое главное: как их можно продать (а точнее, уступить права), если в том возникла надобность.
Если у вас договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования) и разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то не о чем беспокоиться: просто переуступайте свои права дольщика покупателю, заключив с ним договор уступки прав и перевода обязанностей (так называемая «полная цессия»).
Такой договор должен быть одобрен застройщиком (т. е. вашим контрагентом по первоначальному договору долевого участия). После того как покупатель квартиры оплатит ее стоимость, необходимо подписать с ним документ, свидетельствующий о том, что все расчеты проведены и стороны не имеют никаких претензий друг к другу (например, акт о проведении взаиморасчетов). Если к моменту продажи квартира уже построена, то также необходимо подписать с покупателем квартиры акт приема-передачи квартиры. Регистрировать такой договор в органах ФРС не нужно, так как 214-ФЗ на него не распространяется.
Кстати говоря, если кто-то уже купил/продал квартиру путем уступки прав физическому лицу, а разрешение на строительство дома, в котором она находится, было получено после 1 апреля 2005 года, то и здесь не стоит складывать руки: можно в судебном порядке признать право собственности на квартиру и по такому договору. Однако, если исходить из минимального «судебного вмешательства», то лучше избегать данных схем.
Если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г., то к строительству этих домов будет применяться 214-ФЗ, и в этом случае можно переуступить права по договору только на определенных условиях: а) вы уже оплатили стоимость вашего договора или переводите ваш долг по уплате его на нового хозяина квартиры; б) вы делаете это в период с государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта.
Особый случай – если — если квартира была Вас уступлена каким-либо участником долевого строительства по такому же договору уступки (см. ниже относительно договора уступки прав физическому лицу).
Если квартира покупалась по предварительному договору купли-продажи, то самый быстрый способ – заключить договор уступки прав и обязанностей по данному договору с покупателем. Договор уступки прав должен быть также одобрен (путем резолюции или подписания) предыдущим продавцом квартиры, а также сопровождаться актами о проведении взаиморасчетов и приема-передачи квартиры (если квартира уже находится во владении) между продавцом и покупателем.
Самым надежным способом здесь по-прежнему остается обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Договор купли-продажи квартиры, незарегистрированный в органах ФРС, можно рассматривать как неподписанный, так как по закону он вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Поэтому для продажи такой квартиры есть только один способ – обращение в суд. Вряд ли какой-то потенциальный покупатель захочет принимать на себя обязательства по данному договору: впоследствии признать за собой право собственности по такому договору он не сможет даже в судебном порядке.
То же самое относится и к договору уступки прав физическому лицу. Если квартира была куплена по такому договору, то продавать ее таким же способом не рекомендуется, так как ни один юрист не сможет гарантировать покупателю признание права собственности на квартиру через суд. Поэтому здесь опять выручает метод «фиксации» вашего права собственности (через суд), и лишь затем – отчуждение квартиры третьим лицам.
Конечно, только договор долевого участия в строительстве (если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года) может полностью избавить вас от суда до продажи вашей квартиры третьим лицам. А в остальных случаях, увы, продать недостроенную или достроенную квартиру по закону можно, только признав право собственности, как правило, через суд. И стоит помнить, что покупатели готовы выложить за квартиру в собственности всегда больше средств, чем за недвижимость, права на которую иллюзорны. | |
