Развитие рынка ипотечного кредитования можно стимулировать денежными субсидиями, институциональными изменениями, законодательными мерами. К таким законодательным мерам для некоторых государств СНГ можно отнести введение ипотеки (залога в отношении недвижимого имущества) в силу закона. В основу соответствующих норм легли положения Модельного гражданского кодекса СНГ(1).
Залог в силу закона в отношении недвижимого имущества имеет такие преимущества, как меньшие издержки и риски по сравнению с возникающими при ипотечном кредитовании по договору об ипотеке. Однако несмотря на наличие норм об ипотеке в силу закона в гражданских кодексах стран СНГ, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, сталкиваются в ряде государств (в частности, Кыргызстане, Узбекистане) с трудностями при регистрации ипотеки, возникающей в силу закона. Это вызвано тем, что законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество таких государств не содержат норм об ипотеке в силу закона.
В настоящей статье рассмотриваются (а) основания возникновения ипотеки, (б) общие положения об ипотеке в силу закона и ее преимущества, а также (в) значение ипотеки в силу закона для рынка кредитования.
1. Виды и основания возникновения ипотеки
Ипотека (залог в отношении недвижимого имущества) в зависимости от ее основания подразделяется на следующие виды:
а) ипотека в силу договора;
б) ипотека в силу судебного акта;
в) ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает на основании (а) общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и (б) договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем).
Ипотека в силу судебного акта возникает на основании судебного акта и устанавливается в отношении имущества должника по требованию его кредитора. Такой вид ипотеки закреплен, в частности, в законодательстве Франции.
Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в си лу закона.
Ипотека в силу договора имеет общий характер, поскольку может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу судебного акта и ипотека в силу закона, напротив, обладают исключительным характером и возникают только в тех случаях и при наступлении тех обстоятельств, которые предусмотрены действующим законодательством.
Несмотря на разные основания возникновения, все перечисленные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель — обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу договора, и ипотека в силу закона имеют одни и те же правовые последствия. К ним относится прежде всего право залогодержателя удовлетворить свои требования к должнику путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.
2. Ипотека в силу закона: общие положения
Ипотека в силу закона возникает на основании нормы закона, согласно которой при наступлении того или иного обстоятельства в отношении определенного имущества возникает ипотека. Такое обстоятельство не является договором ипотеки и не направлено непосредственно на ее предоставление. Например, в соответствии с российским законодательством факт приобретения права собственности на жилое помещение с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона в отношении этого жилого помещения. В данном случае заемщик (должник) совершает действия для того, чтобы получить право собственности на жилое помещение; и его действия сами по себе не направлены на предоставление ипотеки в пользу банка, выдавшего кредит. Тем не менее ипотека в пользу банка возникает, поскольку это прямо предусмотрено в законе (схема 1).
Ипотека в силу закона существует во многих странах, и в каждой из них режим такой ипотеки имеет свою специфику (например, могут существенно различаться правила государственной регистрации и т.д.). Однако суть и цель ипотеки в силу закона одни и те же:
а) ипотека возникает с момента, когда обстоятельство, предусмотренное законом в качестве основания возникновения ипотеки, наступило;
б) целью введения института ипотеки в силу закона является упрощение и удешевление установления ипотеки.
Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по срав нению с ипотекой в силу договора), как: (а) упрощенный порядок и (б) сокращенный срок государственной регистрации, (в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию и (г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания до говора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.
3. Преимущества ипотеки в силу закона
Упрощенная процедура. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке(2).
Для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). Приэтом сведения о залогодержателе вносятся в государственный ре естр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:
а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или
б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки(3).
Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:
а) этот жилой дом находится в ипотеке;
б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;
в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).
Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипо теки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.
Снижение временных издержек. Ипотека в силу закона устанавливается в один этап (а не в два, как в случае договорной ипотеки). В соответствии с российским законодательством в случае заключения договора ипотеки необходима государственная регистрация такого договора, которая занимает от одного до двух месяцев со дня подачи всех документов. При этом до подачи документов на государственную регистрацию договора ипотеки требуется зарегистрировать право собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки (на это требуется от одного месяца до двух (пяти рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений). Это означает, что государственная регистрация ипотеки разбивается на два этапа (схема 2).
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один этап, так как возникает с мо мента государственной регистрации права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки. Тем самым исключается этап государственной регистрации соглашения об ипотеке, т. е. срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц (пять рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений), а в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки — на два месяца (схема 3).
Снижение расходов. Оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле, поскольку отсутствуют затраты, которые связаны с договором ипотеки: нет договора ипотеки — нет и расходов на него. В частности, в случае ипотеки в силу закона отсутствуют затраты на:
а) юридические услуги, связанные с подготовкой договора ипотеки;
б) изготовление в письменном виде договора ипотеки;
в) нотариальное удостоверение договора ипотеки;
г) государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки.
Снижение юридических рисков. Ценность ипотеки в силу закона состоит в том, что кредитор получает обеспечение, действительность которого зависит от действительности только одного договора — основного, исполнение которого должником обеспечивается ипотекой. В случае же с договорной ипотекой действительность ипотеки зависит от действительности двух
договоров — основного договора и договора ипотеки. Так, при заключении договора ипотеки стороны обязаны выполнить общие требования, которые относятся к любому договору, и специальные требования, которые предъявляются только к договору ипотеки (например, требование точно описать обязательство, которое обеспечивается ипотекой). Несоблюдение указанных требований означает недействительность договора ипотеки.
При ипотеке в силу закона риск недействительности ипотеки в силу закона в связи с несоблюдением требований к договору ипотеки устраняется, поскольку договор ипотеки в таком случае не заключается.
Таким образом, ипотека в силу закона предоставляет кредитору обеспечение с большей юридической безопасностью, чем ипотека в силу договора.
Гибкость. Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона по своим основным характеристикам не отличаются друг от друга (за исключением основания возникновения и процедуры государственной регистрации). Поэтому тот факт, что для возникновения ипотеки в силу закона достаточно наступления обстоятельств, которые перечислены в законе, никоим образом не влияет на право сторон в дальнейшем, после возникновения ипотеки в силу закона, договориться об условиях ипотеки и заключить договор ипотеки.
Например, если право собственности заемщика на жилое помещение было зарегистрировано 1 февраля 2009 г., то ипотека в пользу кредитора, предоставившего заем (кредит) на приобретение этого жилого помещения, возникает также 1 февраля 2009 г. При этом в любой момент после 1 февраля 2009 г. заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) вправе заключить договор ипотеки в отношении жилого помещения, уже находящегося в ипотеке. Такой договор ипотеки не изменяет дату возникновения ипотеки, и ипотека в отношении жилого помещения по-прежнему считается возникшей 1 февраля 2009 г. (а договор ипотеки будет подписан, например, 15 апреля 2009 г.).
Таким образом, специфика ипотеки в силу закона касается только основания возникновения ипотеки и не создает каких-либо специальных правил в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.
4. Ипотека в силу закона и рынок кредитования
Ипотека в силу закона в том виде, в котором она была описана выше, была создана, в частности, чтобы стимулировать более динамичное развитие рынка кредитования, в чем заинтересованы как заемщики, так и кредиторы. Поэтому правила об ипотеке в силу закона формулируются таким образом, чтобы для ее возникновения не нужно было специально заключать договор ипотеки и совершать какие-либо дополнительные действия ни залогодателю-должнику, ни залогодержателю-кредитору, ни какому-либо третьему лицу, в том числе государственному органу. Эта особенность ипотеки в силу закона помогает устранить риски, которые имеют существенное значение для лица, выдающего кредит. К ним относятся такие риски, как:
а) связанные с процедурой государственной регистрации ипотеки (риск отказа или приостановления государственной регистрации договора ипотеки);
б) связанные с недействительностью договора ипотеки (риск оспаривания договора ипотеки);
в) связанные с возможностью неправомерного отчуждения (как правило, продажи другому (третьему) лицу) имущества, которое является предметом ипотеки, в период между заключением договора ипотеки и государственной регистрацией договора ипотеки с целью лишить кредитора возможности получить удовлетворение за счет заложенного имущества.
Кроме того, для того чтобы ипотека была экономичным инструментом кредитования, при ипотеке в силу закона стороны не несут расходы на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора ипотеки (так как договор ипотеки не заключается).
Таким образом, устранение и снижение указанных рисков и затрат в отношении ипотеки по закону значительно способствуют развитию кредитных отношений, поскольку предоставляют кредитору в отношении его требований к должнику обеспечение, которое не со держит в себе существенных рисков и затрат.
| 