Сегодня финансовый кризис признали все. Из виртуальной субстанции, он перешел в разряд ощутимых для всех жителей нашей страны явлений. Большинство представителей бизнеса уже осознали, что ситуация изменилась, но четкого понимания того, что же будет в дальнейшем, нет. Все замерли в ожидании, заморозив крупные инвестиционные проекты и приостановив реализацию стратегий развития. Особенно остро данная проблема коснулась предприятий строительной отрасли и граждан, решивших вложить свои накопления в недвижимость.
В настоящее время в условиях развивающегося экономического кризиса, неплатежеспособности строительных компаний, замораживания строительства и значительных просрочек сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости назрела необходимость четко разграничить различные риски и проблемы, с которыми в настоящее время могут столкнуться граждане, вложившие свои сбережения в строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, срок сдачи которых в эксплуатацию уже наступил или просрочен.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ). Данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Необходимость принятия Закона № 214-ФЗ в 2005 г. была предопределена многочисленными нарушениями прав дольщиков (как правило, физических лиц), вкладывающих денежные средства в строительство. Строительство объектов без получения соответствующего разрешения, несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию, низкое качество строительства – указанный перечень нарушений, допускаемых недобросовестными застройщиками, можно продолжать до бесконечности.
В настоящее время в условиях финансового кризиса ситуация на рынке строительства вдвойне обостряется отсутствием у застройщиков денежных средств для ввода объектов строительства в эксплуатацию, а также отсутствием у граждан – участников долевого строительства - надлежаще оформленных документов, подтверждающих наличие у последних прав на незавершенные строительством объекты.
Закон № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона № 214-ФЗ.
Частью 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что действие этого Закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и законодательством РФ об инвестиционной деятельности, в частности, Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее по тексту – Закон № 39-ФЗ).
Из содержания п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ следует, что он регулирует отношения по привлечению денежных средств в строительство из двух источников. В качестве таких источников рассматриваются средства граждан и средства юридических лиц. При этом п. 2 той же статьи содержит императивную норму, согласно которой привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов может осуществляться только в порядке, установленном данным Законом, либо законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Таким образом, гражданам, желающим инвестировать денежные средства в строительство, следует особо обращать на вид договора, заключаемый с ними организациями – застройщиками. Иными словами, в том случае, когда привлекаются средства физических лиц и эти средства используются для строительства многоквартирных домов, строительство может осуществляться исключительно двумя путями:
- на основе договора участия в долевом строительстве;
- на основе членства в жилищном накопительном кооперативе.
Однако приобретать жилую недвижимость через жилищные накопительные кооперативы (далее по тексту - ЖНК) довольно рискованно, за исключением случая, когда жилое помещение заранее оформляют в собственность. Очевидно, что бывает это крайне редко. Гораздо чаще гражданин, становясь членом ЖНК и выплачивая паевые взносы на квартиру, фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права в данном случае значительно проще, поскольку право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖНК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести "выгодные" изменения и т.д. Кроме того, у самого ЖНК могут возникнуть проблемы того или иного рода, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности.
Добросовестный застройщик, прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. К ним относятся:
- государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;
- получение разрешения на строительство;
- опубликование и (или) размещение проектной декларации в СМИ и (или) в сети Интернет не позднее чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства.
Кроме того, в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
В связи с вышесказанным, после вступления в силу Закона № 214-ФЗ 01.04.2005 многие Застройщики, по тем или иным причинам не выполнившие указанные условия и не обладавшие правом на привлечение денежных средств, нашли различные «выходы» из сложившейся ситуации.
Почему застройщики в срок не выполняют свои обязательства, хотя, казалось бы, деньги на строительство, заблаговременно внесенные дольщиками, у них есть? Причин много. Чаще всего это происходит в связи с тем, что полученные платежи тут же пускаются на строительство других объектов, бывает, что, только начав возводить объект, застройщики вынуждены заморозить строительство, поскольку у последних отсутствуют все необходимые разрешения.
Например, с 01.04.2005 широкое распространение получили вексельные схемы, согласно которым гражданину предлагалось заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения, на этот раз основного. Одновременно покупателю разъяснялось, что строительство невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивали на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживались деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращал их сданным жильем. При этом согласно гражданскому законодательству Российской Федерации формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Следует особо отметить, что со вступлением в силу Закона № 214-ФЗ широкое распространение получило заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве, в которых устанавливался срок для заключения основных договоров по правилам ГК РФ В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным соглашением. Последнее должно содержать положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем же указывается срок, в который стороны обязуются заключить дальнейшее соглашение. Если это требование в предварительном соглашении не определено, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предшествующего ему документа.
Таким образом, если в течение года Застройщиком не заключается основной договор, дольщик имеет право обратиться в суд на основании ст. ст. 429, 445 ГК РФ, согласно положениям которых в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, в соответствии с которыми если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В случае, если же дольщик при заключении предварительного договора внес сумму доли по договору, однако утратил заинтересованность в заключении основного договора, при условии незаключения договора установленной формы застройщиком в оговоренный срок, дольщик имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.ст. 1102, 1107 ГК РФ. Данная позиция также подтверждается Постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2009 г. N Ф04-418/2008(17841-А03-28).
При заключении договора участия в долевом строительстве следует обращать внимание на некоторые особенности правового регулирования данных договоров, чтобы избежать в будущем негативных последствий и минимизировать риски. Необходимо, прежде всего, акцентировать внимание на оформлении договора. Договор участия в долевом строительстве оформляется в письменной форме. Порядок его вступления в силу имеет свою специфику. С 1 апреля 2005 (момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, которая производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(далее по тексту – Закон № 122-ФЗ), Приказа Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Таким образом, договор должен быть не только заключен, но и зарегистрирован во время строительства дома, а именно до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Несоблюдение этих условий влечет признание договора незаключенным. Однако данное правило относится к договорам участия в долевом строительстве, заключенным после 01.04.2005. Договоры участия в долевом строительстве, заключенные после 01.04.2005 государственной регистрации не подлежали и не могут быть признанными незаключенными вследствие отсутствия государственной регистрации. Данный вывод поддерживают и федеральные арбитражные суды. В частности, ФАС Московского округа в Постановлении от 21.02.2008 N КГ-А40/456-08 указал, что если в момент заключения договора долевого участия в строительстве гражданское законодательство не требовало его регистрации, то после вступления в силу закона, установившего обязательность государственной регистрации такого договора, заключенный ранее договор государственной регистрации не подлежит. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 10.05.2006 N А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2 отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилого дома, поскольку на дату заключения договора гражданское законодательство не предусматривало обязательной государственной регистрации такого договора и, следовательно, не устанавливало правил о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации данного рода сделок.
В соответствии с пп. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия, при отсутствии одного из которых, договор может быть признан судом незаключенным:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При заключении данного вида договора, необходимо помнить, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Также физическим лицам при заключении договора участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на то, что условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Порядок передачи объекта долевого строительства установлен ст. 8 Закона № 214-ФЗ. На основании п. 2 указанной статьи такая передача возможна только после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Статьей 8 Закона № 214-ФЗ предписано, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик передает объект участнику долевого строительства на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это должно произойти в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. А участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и его готовности к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора (либо при несоответствии условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), то участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором перечисляются недостатки. При этом дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения заказчиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник долевого строительства в полном объеме уплатит денежные средства, то его обязательства также будут считаться исполненными.
После подписания сторонами передаточного право собственности акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (п. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ). Следует обратить особое внимание на тот факт, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что гражданину нужно быть крайне осмотрительным, прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве и всегда помнить, что в том случае, когда привлекаются средства физических лиц и эти средства используются для строительства многоквартирных домов, строительство может осуществляться исключительно на основе договора участия в долевом строительстве или на основе членства в жилищном накопительном кооперативе. Любые другие предлагаемые застройщиками схемы могут привести к нескончаемым судебным тяжбам или к потере инвестируемых в объекты строительства денежных средств. Следует также учитывать еще и отсутствие единой судебной практики по этой проблеме, дающей соответствующую правовую оценку. В отдельных ситуациях суд может признать сделку притворной, совершенной с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве и применить к сложившимся отношениям Закон № 214-ФЗ, что позволит гражданину рассчитывать на возвращение выплаченных денежных средств.
| |
