Всю свою историю СССР вел яростные бои за урожай. Явно несельскохозяйственный термин "битва", запущенный в обиход советским агитпропом, звучит ныне архаично. Однако он по-прежнему ярко отражает неизменную суть, как теперь принято выражаться, аграрной составляющей нашей экономики: зона рискованного земледелия в зоне отвратительного администрирования. Настолько отвратительного, что в рыночной России XXI века так и не решен земельный вопрос, пронизывающий все сферы жизни общества.
Недавно новый министр сельского хозяйства Елена Скрынник представила Госдуме очередной отраслевой доклад о мерах по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения и ходе земельной реформы. В своем докладе она не стремилась к глубокому анализу аграрных бед, а лишь бегло остановилась на отдельных аспектах земельного вопроса. Речь шла о пробелах и противоречиях в земельном законодательстве, дороговизне межевания и затяжках в регистрации "нарезок", вызванных наличием локальных монополий на эти виды деятельности. Скрынник констатировала практически патовую ситуацию с вымороченными долями (бесхозяйственные земли, преимущественные права на которые принадлежат государству), а это 30 % от общего числа земельных долей.
Надо сказать, что разговор обо всем этом без особых практических последствий идет в отрасли, органах законодательной и исполнительной власти и прессе уже около двух десятилетий.
Тем временем, размежевание и оформление земли в собственность продолжается черепашьими темпами. По оценкам разных экспертов, в настоящее время лишь от 4 % до 10 % сельхозземель оформлены в собственность. Заметим, что даже эти оценки в якобы рыночной России различаются в разы. По существу нарушены положения Конституции РФ о многообразии форм собственности, об их равной защите. Какая уж там защита, когда российская земля с 1990 года не поддается даже самому общему учету. Во властных коридорах так и не смогли сделать главного шага в земельном вопросе: разграничить государственную собственность на землю, определить, что принадлежит Федерации, а что ее субъектам и муниципальным образованиям.
В итоге, вынужденное погружение российского гражданина в путанную и противоречивую судебную волокиту по земельным правоотношениям – занятие не для слабонервных. Консультации со специалистами сводятся в основном к их повествованиям об отдельных прецедентах и пояснениям, что каждый случай у нас особый, требующий изучения и индивидуального подхода. Напрашивается простой вывод: судебная практика по земельным спорам в России не сложилась.
Отсутствие четких земельных прав Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований омрачает также производственные отношения, причем отнюдь не только в аграрном секторе. Приобретение прав собственности на земельные участки или заключение арендных договоров стали мучительными и взяткоемкими процедурами для хозяев зданий и сооружений, объектов коммерческой, жилой и производственной недвижимости, расположенных на этих участках. Практика внеконкурсного предоставления земельных участков выгодна застройщикам с наработанными за счет взяток связями с нужными чиновниками. Прочие инвесторы и девелоперы попадают в зону недобросовестной конкуренции, испытывая серьезнейшие проблемы с согласованиями стройплощадок.
Органы местного самоуправления заинтересованы в том, чтобы всячески вуалировать рыночную цену земли, получая доход опосредованно, например, квартирами, передаваемыми инвестором администрации или денежным эквивалентом стоимости квартир. Это искажает мотивацию инвесторов, застройщиков и самой администрации, ориентируя их на криминогенные "особые" взаимоотношения. "Самоуправленцы" очень часто превышают свои полномочия, предоставляя участки, которые не прошли разграничения собственности, и юридически им не принадлежат.
Основная часть земельных участков в городах продолжает передаваться под застройку определенному подрядчику через внеконкурсные договоры аренды с условием строительного освоения земельного участка. При этом сделки по продаже государственных и муниципальных земель не осуществлялись в двадцати регионах, в том числе, в "продвинутой" Москве. В столице, Нижнем Новгороде и Хабаровске земельные торги проводятся только по продаже прав аренды в основном на срок от 3 до 10 лет. В Великом Новгороде и ряде других городов земельные торги после проведения в 1995-1996 годах соответствующих пилотных проектов в последующем практически сошли на нет.
Пионерами же в организации торгов по продаже не только прав аренды, но и земельных участков в собственность стали Саратов, Балаково и некоторые другие города Саратовской области. Правда, участки там продавались преимущественно в целях индивидуального жилищного строительства и лишь в отдельных случаях для предпринимательской деятельности.
В общем, Россия сейчас – уникальная страна, в которой юридически не определено, кому принадлежат права по распоряжению ее гигантскими территориями. Институты государственной власти, погрязнув в оперативной антикризисной головоломке, теперь и вовсе не замечают примелькавшегося земельного тупика. Упомянутый беглый доклад по этой теме министра Скрынник вряд ли оставит след в новейшей истории России, тем более, что земельный вопрос выходит далеко за рамки сельскохозяйственного ведомства.
Между тем, введение в оборот неиспользуемых земельных долей через их четкую легализацию, регистрацию и последующие юридически чистые сделки открыло бы колоссальные возможности посткризисного развития. Это позволило бы освободить квадратный метр от тяжкого коррупционного оброка, что незамедлительно сказалось бы на сроках, масштабах и себестоимости строительства. Решение земельного вопроса привело бы к оживлению мелкого и среднего бизнеса, и открыло бы новые просторы для банковской деятельности, дав возможность брать в залог землю реальных и абсолютно законных собственников. В эпоху мирового продовольственного кризиса Россия с таким земельным потенциалом имеет все шансы стать мощным экспортером продуктов питания, повторив в гораздо большем масштабе то, что сделали в свое время в сходных природных условиях Канада, Швеция, Финляндия, Исландия.
В результате легализации обширных территорий, активы и общая "капитализация" России, ее роль в современном мире резко возрастут. Но для этого нужна четко выраженная политическая воля и скоординированные усилия целой цепочки государственных ведомств, привыкших действовать сепаратно на своем узком фронте. Это, прежде всего, Минэкономразвития, Росимущество, Минсельхоз, Минприроды, Минюст, Роснедвижимость, Госстрой. Вопрос лишь в том, решатся ли они в обозримой перспективе на слаженную работу в этом направлении. Если нет, то наши дети по сути обречены на изматывающие имущественные споры. | |
