Бизнес и недвижимость – понятия, в большинстве своем, неразрывно связанные. В большей или меньшей степени, но всегда финансовая устойчивость бизнеса определяется наличием недвижимого имущества и его эффективным использованием. В одних случаях недвижимость может быть центральным объектом, на который направлена предпринимательская деятельность, например, строительство, купля-продажа, аренда, в том числе и земельных участков как основной вид деятельности. В других случаях недвижимость может выполнять вспомогательную роль, например, при аренде офиса или сдаче в аренду излишних, неиспользуемых помещений.
Очевидно, что беспроблемное и прогнозируемое обладание недвижимым имуществом на праве собственности, аренды или каком-либо другом праве позволит успешно развивать коммерческие проекты, строить и реализовывать перспективные планы.
Практика, однако, показывает, что спокойное обладание такими правами часто нарушается, а способы таких нарушений и их результаты весьма многообразны.
К примеру, бывают случаи, когда собственник неожиданно узнает о том, что в ЕГРП появилась запись, в соответствии с которой собственником недвижимости является уже не он, а третье лицо. Или такая ситуация: одна сторона приобретает недвижимость у лица, которое не имело права ее отчуждать. Покупатель еще не успевает зарегистрировать на нее свое право, а к нему уже предъявляют виндикационный иск. Таких примеров можно приводить множество.
Статистика последних лет показывает, что количество споров о праве собственности неуклонно растет. Так, если в 1-м полугодии 2004 г. арбитражными судами было рассмотрено 7 664 дел, в 1-м полугодии 2005 г. – 10 380 дел, то в 1-м полугодии 2006 г. – уже 12 046 дел.
Почему возникают такие споры и как бороться с подобными проблемами? Одной из причин, безусловно, является недостаточная информированность и правовые дефекты в составляемой документации. О чем идет речь?
Перед заключением сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда и др.) необходимо собрать как можно больше информации об объекте сделки, о добросовестности и надежности контрагента, о возможных обременениях имущества. Сбор информации – это предварительный, но очень важный этап становления первичных отношений, который, к сожалению, зачастую выполняется «спустя рукава», что приводит к возникновению в будущем конфликтных ситуаций.
Следующий этап – обсуждение условий предстоящей сделки непосредственно перед подписанием договора. Хорошо, если собственник или руководитель имеет большой личный опыт подобных сделок и профессионально разбирается в нюансах. А если нет? А если есть нюансы, требующие обсуждения, что называется, «с колес»? Ведь неписаные правила делового этикета предполагают, прежде всего, личные договоренности, которые и будут определять позиции сторон в договоре. Кроме того, уже складывается практика, когда предварительное обсуждение условий предстоящего договора синхронно протоколируется, после чего протокол подписывается участниками обсуждения, в число которых входят и руководители, имеющие права подписи от имени юридического лица. А исходя из того, что законодательством не определены обязательные требования к внешнему виду договора и к его названию, такие протоколы иногда рассматриваются не только сторонами, но и судами в качестве доказательств достижения согласия по всем существенным условиям обсуждаемой сделки.
И, наконец, заключительный этап – письменное оформление отношений, т.е. составление и подписание договора. Этот этап требует как высокой юридической грамотности и ответственности от лиц, составляющих и проверяющих договор, так и их скрупулезности, внимательности и (пусть вам это не покажется странным) умения абстрактно мыслить и фантазировать. Это именно тот случай, когда, что называется, поспешишь – людей насмешишь. Конечно, времени всегда не хватает, хочется быстрее «подписать и забыть». Однако, именно несколько сэкономленных на этом этапе часов зачастую превращаются в месяцы судебных тяжб и споров.
С профессиональной точки зрения, практически каждый договор, не относящийся к категории стандартизованных самой практикой или требованиями органов власти, является уникальным. Тем более, если речь идет о договоре с незнакомым ранее партнером, и использование в этом случае так называемых «шаблонов», мягко говоря, очень нежелательно по очень простой причине: именно договор является гарантом вашего спокойствия на очень долгое время. Зачастую возникают ситуации, когда предприниматели даже чувствую себя неловко, если договор получается слишком объемным. Им почему-то кажется это бюрократией и мелочностью. И наоборот, иногда, если договор получается максимально детально проработанным и занимает 10-15 страниц, его просто ленятся вдумчиво читать. А ведь привычный объем серьезных хозяйственных договоров на том же Западе может составлять 50, 80 и даже более 100 листов. И никто не чувствует себя неудобно перед контрагентами, ведь это говорит, прежде всего, о профессиональном подходе к сделке и гарантирует исключение непредвиденных спорных ситуаций.
Нормальный ход предпринимательской деятельности в 90% случаев нарушается вследствие недостаточной проработки условий договоров, наличия в них пробелов, противоречий, неясностей и даже прямых нарушений требований закона.
Качественная подготовка к заключению договора, правильное и полное формулирование в договоре взаимных договоренностей, умение предусмотреть максимальное количество возможных при его исполнении ситуаций является залогом успешного бизнеса и спокойствия предпринимателя.
Если же спор все-таки возник, необходимо определиться с наличием необходимых временных и качественных трудовых ресурсов для его разрешения.
Оперативно и профессионально должна быть произведена оценка сложившейся ситуации, определены возможные перспективы развития событий и способы защиты. Следует отметить, что споры, связанные с защитой права собственности, достаточно сложны, многообразны и требуют квалифицированного и постоянного контроля за текущими результатами.
Способы разрешения конфликтов подобного рода на практике встречаются самые разнообразные. Например, предъявляются иски о признании недействительной государственной регистрации права, о признании недействительным свидетельства о регистрации права, о признании недействительным зарегистрированного права, об истребовании имущества, о признании права собственности, о признании договоров недействительными и другие. Однако далеко не всегда избранный способ защиты является правильным и эффективным. Ошибка в этом вопросе может привести не только к потере времени, но и к невозможности дальнейшей защиты или восстановления своих прав и законных интересов, что повлечет за собой уже существенные финансовые издержки.
В связи с этим, хотелось бы еще раз обратить внимание на важность качественной подготовки к совершению сделки, правильного определения условий, включаемых в договор и необходимых для эффективного и полного урегулирования отношений, складывающихся в процессе выполнения взаимных обязательств, залогом чего является компетентность и практический опыт профессионалов.
| |
