Каталог юр. фирм Новости Комментарии Семинары Вакансии Резюме Форум Контакты
Lawfirm.ru - на главную страницу

  Комментарии


Вечерние курсы М-Логос

Курсы повышения квалификации М-Логос

Курсы повышения квалификации Школы права Статут

Семинары школы права Статут


 


Земельный кодекс РФ – что нового?



03.09.2002ЗАО "РОСКОМНЕДВИЖИМОСТЬ"
Реклама:

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ, а также вступлением в силу Главы 17 Гражданского кодекса РФ, произошли серьезные изменения в правовом регулировании оборота земель в РФ. Указанные нормативные акты изменяют всю систему землепользования в РФ, и, несомненно, потребуют пересмотра нормативных актов всех уровней – от федерального до муниципального.

 

Анализ общих положений нового Земельного кодекса РФ (ЗК).

Новый ЗК впервые прямо закрепил, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3). При этом земельное законодательство РФ устанавливает лишь особенности правового регулирования оборота земель, то есть если земельным законодательством не урегулированы отдельные вопросы оборота земли, к таким отношениям должны будут применяться нормы гражданского законодательства.

            ЗК определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Однако, к объектам, включаемым в состав земельного участка, относится не только почвенный слой, но и  находящиеся на участке замкнутые водоемы, лес и растения (ст. 261 гл. 17 ГК РФ, вступившей в силу с принятием ЗК).

            Новый ЗК воспринял существовавшую ранее систему деления земель по их целевому назначению на категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Порядок перевода земель из одной категории в другую должен быть урегулирован специальным федеральным законом, который, однако, пока не принят. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения также  должен регулироваться специальным федеральным законом, который пока не принят.

 

Разграничение собственности на землю Российской федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

Все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются собственностью государства. Разграничение государственной собственности на земельные участки в собственности федерации и участки, находящиеся в собственности субъектов федерации производится в порядке, установленном Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ. Участки, не входящие в состав государственных земель и не преданные в собственность юридическим лицам и гражданам, являются собственностью муниципальных образований (например, земли населенных пунктов). При этом для муниципальных образований на территории городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установлены особые правила. Таким муниципальным образованиям земельные участки передаются в соответствии со специально принятыми законами г. Москвы и г. Санкт-Петербурга соответственно (п.4 ст. 19 ЗК), то есть, в отличие от общего правила, подразумевается, что если земля не передана муниципальному образованию в соответствии со специальным законом, она является собственностью субъекта федерации.

 

Порядок приобретения юридическими лицами прав на земельные участки.

Юридические лица могут иметь земельные участки в собственности, а также на праве аренды. Государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия могут иметь земельные участки также на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

            Основанием возникновения права собственности на земельные участки являются сделки купли-продажи, мены, аренды и иные сделки, форма, существенные условия и порядок заключения которых установлены Гражданским кодексом РФ. ЗК дополняет нормы Гражданского кодекса и устанавливает особый порядок заключения сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Прочие собственники вправе устанавливать порядок заключения сделок по своему усмотрению.

            ЗК также устанавливает дополнительные, по отношению к ГК, условия договора купли-продажи или мены земельного участка, которые признаются недействительными в силу закона (ст. 37 ЗК). Такими условиями являются:

·        Право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию,

·        Ограничение дальнейшего распоряжения земельным участком, в том числе запрет на его дальнейшую ипотеку, аренду, совершение иных сделок,

·        Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на земельный участок со стороны третьих лиц.

Кроме того, ЗК подробно регламентирует порядок перехода прав на земельный участок при переходе права собственности н расположенный на нем объект недвижимого имущества. Так, ЗК развивает норму ГК о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимой для его использования, в том же объеме и на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Величина площади участка, необходимая для использования объекта недвижимости, определяется в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При этом ЗК запрещено отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимого имущества в случае, если они принадлежат одному лицу.  Также ЗК устанавливает, что собственник недвижимого имущества имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

 

Порядок получения юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду.

По общему правилу, предоставление земельных участков в собственность юридических лиц осуществляется за плату. Однако государственным и муниципальным учреждениям, а также федеральным казенным предприятиям земельные участки могут быть предоставлены в постоянное бессрочное пользование или в собственность бесплатно. Право аренды земельного участка также предоставляется за плату.

Права на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть приобретены двумя путями:

·        Путем приобретения земельного участка или прав на его аренду на торгах, на аукционе или по результатам конкурса. Порядок проведения конкурсов, аукционов, торгов, а также начальная цена продажи земельного участка или прав его аренды определяются собственником, либо уполномоченным им органом или учреждением.

·        Путем приватизации или заключения договора аренды земельного участка собственником расположенных на нем объектов недвижимости. При этом собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных или муниципальных землях, имеют исключительное право на приватизацию занятых такими объектами недвижимости земельных участков или приобретение прав аренды на них (ст. 36 ЗК). Порядок заключения такого рода сделок урегулирован Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, вступающим в силу с 26 апреля 2002 г.

Особо ЗК оговорен порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду под строительство. По общему правилу, участок под строительство предоставляется с предварительным согласованием места размещения объекта. Единственным случаем, когда предварительное согласование места размещения не производится, является предоставление под строительство земель поселений, то есть земель в черте городских и сельских населенных пунктов. В этом случае объект размещается в соответствии с градостроительной документацией.

Кроме того, земельный участок под строительство конкретного объекта может быть предоставлен без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Однако ЗК не регламентирует основания такого предоставления и не устанавливает круг лиц, которым земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Эти вопросы должны быть разрешены с принятием соответствующих федеральных законов и, на их основе, законов субъектов федерации.

 

Платность землепользования.

В соответствии с ЗК использование земли является платным. Собственники земельных участков оплачивают пользование ими путем внесения в бюджет земельного налога, порядок уплаты которого устанавливается законодательством РФ (В настоящее время действует Федеральный закон “О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1). Налогооблагаемой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в порядке, установленном Правительством РФ.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, при этом порядок определения размера арендной платы, сроки и условия ее внесения определяются собственником земельного участка (в отношении собственности федерации  - Правительством РФ, собственности субъектов федерации и муниципальной собственности – соответствующими органами государственной власти субъектов федерации и местного самоуправления).

 

Выводы:

В связи с тем, что новый Земельный кодекс существенно изменяет сложившуюся в России систему землепользования и порядок предоставления земель юридическим лицам и гражданам, в ближайшее время должны быть приведены в соответствие с ним нормативно-правовые акты как федерального уровня, так и уровня субъектов федерации (в том числе Москвы и Московской области). Кроме того, должен быть завершен процесс разграничения земель на федеральные земли, земли субъектов федерации и муниципальные земли.

 


Прочитавших: 6492 Версия для печати

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

 

Пресс-релизы

Суды и сделки

Анонсы

События





Translex - Юридически грамотный перевод

Аксином. Переводческие услуги для юридического сообщества

Staffwell




Каталог юр. фирм Новости Комментарии Семинары Вакансии Резюме Форум Контакты