Устойчивый спрос на услуги оценщиков при оспаривании кадастровой стоимости наблюдался несколько лет, но с каждым годом работать в этом направлении становится сложнее. Очередная законодательная инициатива серьезно ограничивает конкуренцию среди оценщиков. В ноябре 2021 года вышло распоряжение правительства РФ № 3214р, в соответствии с которым судебные экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости могут проводиться только в государственных судебных учреждениях. Таким образом, у независимых оценщиков фактически забрали существенную долю рынка, которая формировалась много лет.
И проблема не только в этом. Процедура оспаривания позволяет установить баланс интересов государства и налогоплательщика, причем справедливым путем через доказательства, аргументы и расчеты. Сейчас же получается, что кадастровую стоимость полностью контролирует государство. Государственное бюджетное учреждение определяет стоимость, налогоплательщик может с ней поспорить, при этом привлекая независимого оценщика для составления отчета об оценке, но окончательную стоимость все равно будет определять государственный судебный эксперт. Во время спора эксперту, как правило, задают два вопроса: соответствует ли отчет законодательству об оценочной деятельности и, если нет, какова рыночная стоимость объекта. Логично предположить, что эксперт не захочет отказываться от работы, поэтому в большинстве случаев на первый вопрос он отвечает отрицательно, но не всегда с состоятельными аргументами.
Но это еще не все. Судебная практика реализует неблагоприятные тенденции для рынка оценочных услуг. Приведу один пример. В прошлом году Верховный суд установил следующее: в рамках экспертизы отчет оценщика при оспаривании кадастровой стоимости был признан недостоверным и, по сути, оказался бесполезным для заказчика, так как его нельзя было использовать для оспаривания кадастровой стоимости, хотя эта цель указана в договоре. Следовательно, услуги оказаны некачественно, и оценщик должен возместить заказчику убытки: вернуть вознаграждение за отчет, который, может, и был хорошим, но по субъективным соображениям эксперта признан недостоверным. Все это в совокупности приводит к тому, что такое направление оценочной деятельности, как оспаривание кадастровой стоимости для независимых оценщиков, фактически начинает исчезать.
В свете последних событий добавилось еще одно обстоятельство. Все мы ждем проведения кадастровой оценки земельных участков, которая должна пройти по всей России. Однако 26 марта президент подписал закон об антикризисных налоговых мерах, который вносит изменения в Налоговый кодекс (законопроект № 84984-8). Согласно изменениям, если новая кадастровая стоимость возрастает, то кадастровая стоимость для исчисления налогов по таким объектам в 2023 году остается старой, то есть фиксируется именно налоговая база на уровне 1 января 2022 года. Кадастровую оценку не отменяют, оценщики из ГБУ проведут переоценку, при этом положение налогоплательщиков не ухудшится. Но независимым оценщикам, которые, несмотря на перечисленные выше моменты, все же планировали поработать над оспариванием новой кадастровой стоимости, не следует рассчитывать на спрос со стороны землевладельцев.
Источник: «Эксперт Урал»
Автор: Волосников Сергей, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы».
| |
