Известно, что многие объекты недвижимости, находящиеся на территории Российской Федерации, представляют собой руины и полноценной недвижимостью, с экономической точки зрения, не являются.
При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой при значительном, но неполном разрушении объекта недвижимости право собственности на него сохраняется (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2009 по делу N А13-4437/2009, ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223, от 16.02.2007 N Ф09-11891/06-С6 по делу N А60-12199/2006).
Данный подход объясняется тем, что здание (сооружение), даже разрушенное, остается объектом недвижимого имущества. И его владелец сохраняет права на занятый сооружением земельный участок. Таким образом, существенное разрушение объекта недвижимости еще не означает утраты права собственности на него по причине гибели имущества.
В связи с этим в судебной практике были выработаны некоторые особенности режима разрушенного объекта недвижимого имущества.
Право собственника разрушенного объекта недвижимости на приватизацию земельного участка, на котором находится разрушенный объект
Одной из экономических особенностей разрушенного объекта недвижимости является, как правило, его незначительная стоимость.
Данное обстоятельство привело к следующей практике делового оборота. Физическое или юридическое лицо приобретает разрушенный объект недвижимого имущества. Собственником земельного участка, на котором он расположен, или лицом, уполномоченным на распоряжение участком, является публично-правовое образование. После государственной регистрации перехода права собственности на разрушенный объект, новый собственник здания, строения или сооружения реализует свое исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
Естественно, владельцы участков пытались препятствовать подобному ходу дел, что становилось причиной судебных разбирательств. Итогом споров было принятие Постановления Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, в котором сформулировано следующее: собственник разрушенного здания, строения или сооружения вправе реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ только после восстановления этого объекта в соответствии со ст. 39 данного Кодекса.
Эта позиция уже не раз была поддержана судебной практикой: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011, ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010.
Таким образом, собственник разрушенного объекта недвижимости может реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ только при условии восстановления этого объекта. Такова в данном случае особенность правового режима.
Итак, можно констатировать, что от физического состояния здания, строения или сооружения зависит реализация права на приватизацию земельного участка.
Восстановление разрушенного объекта недвижимости его собственником при отсутствии у него права на земельный участок
Можно сказать, что разрушенный объект недвижимости находится "между жизнью и смертью", то есть он либо окончательно погибнет и перестанет существовать как объект права, либо будет восстановлен.
Статья 39 ЗК РФ предусматривает возможность восстановления здания, строения или сооружения, если собственник разрушенной недвижимости арендует земельный участок, на котором располагался данный объект, либо обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения им. В то же время не урегулирован вопрос восстановления объекта недвижимости в тех случаях, когда у собственника здания (сооружения) нет права на земельный участок.
Положения законодательства свидетельствуют о предвидении ситуации утраты правового титула на земельный участок в отношении эксплуатации недвижимого имущества. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник любой недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, вправе пользоваться таким участком, но это право не предполагает восстановления объекта недвижимого имущества. Последнее требует осуществления строительства, что невозможно без соответствующего разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). А для получения разрешения необходимо, среди прочего, представить правоустанавливающие документы на земельный участок.
Рассмотренная выше проблема восстановления недвижимого имущества на чужом земельном участке в той или иной мере решена судебной практикой.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07 пришел к выводу, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода времени, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок.
Однако существуют ограничения.
Во-первых, как следует из Определения ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9315/10 по делу N А21-3757/2009, право может быть прекращено, если не соблюден срок, отведенный на восстановление (3 года согласно ст. 39 ЗК РФ).
Во-вторых, причиной прекращения права может стать невозможность восстановления объекта (Определение ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-12479/10 по делу N А57-8161/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 по делу N А57-8161/09).
В-третьих, собственник утрачивает право восстанавливать разрушенный объект недвижимости, если в течение длительного времени не предпринимает никаких мер по восстановлению (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220). Исходя из содержания указанного Постановления, под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по его подготовке (например, переговоры с собственником земельного участка).
Таким образом, право на восстановление объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, действует лишь ограниченное время и только при наличии явно выраженной воли собственника этого объекта его восстановить.
| 
