8 июня 2020 Президент подписал Законопроект № 953580-7, который вносит многочисленные изменения в различные законодательные акты в сфере банкротства, административного права, процесса и что самое важное в сфере арендных правоотношениях.
Важнейшей новеллой данного Законопроекта является возможность одностороннего расторжения договора аренды со стороны Арендатора. Уже при принятии законопроекта в первом чтении крупнейшие компании, управляющие коммерческой недвижимостью и принадлежащие Абрамовичу, Гучериеву и другим бизнесменам, активнейшим образом выступали против его принятия. Это было связано с тем, что версия законопроекта, подготовленная к первому чтению, позволяла любым арендаторам, чей доход упал более чем на 50 % после введения режима повышенной готовности, расторгнуть договор в одностороннем порядке.
К третьему чтению, законопроект претерпел много изменений, но основную идею все-таки сохранил. Юрист практики разрешения споров Capital Legal Services Роман Фридлендер разобрал принятый законопроект и изложил свое видение того как данный закон может повлиять на арендные отношения.
Закон устанавливает, что Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года. Ранее в части 3 статьи 19, ФЗ № 98 уже было указано, что Арендатор вправе требовать такого снижения. Ключевым отличием Закона является право Арендатора потребовать расторжения договора аренды в случае недостижения соглашения, чего не было предусмотрено прежним регулированием статьи 19 ФЗ №98.
Законодатель не дает разъяснений о том, как рассчитывать размер снижения и от чего конкретно зависит размер арендной платы, который должен быть установлен. В связи с этим у многих арендаторов возникает вопрос, cводит ли отсутствие возможности у Арендатора использовать арендуемое помещение к полному исключению обязательства по оплате арендной платы.
Если исходить из позиции что договор аренды предусматривают взаимное встречное исполнение обязательств и значит согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ на арендодателе лежит обязательство по представлению объекта Аренды для возможности его эксплуатации в целях определенных в Договорах, а на Арендаторе лежит обязательство по уплате арендной платы в размере и в срок, определенные договором аренды, то невозможность пользоваться арендованным имуществом, в том числе для целей, указанных в договоре, по обстоятельствам, не зависящим от Арендатора, может освобождать последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Данная позиция имеет право на существование, и многие Арендаторы следуют именно этой логике, обосновывая свой отказ от уплаты арендной платы. Однако даже если магазины или офисы арендатора закрыты в силу прямого запрета органа власти, в данных помещениях хранится оборудование или товары, а значит в какой-то части Арендатор все-таки использует помещение. Кроме того, в большинстве случаев Арендодатель несет расходы, связанные с содержанием и обслуживанием помещения (налоги, оплата эксплуатационных расходов, электроэнергии и т.п.). Таким образом, у Арендодателя тоже существуют доводы в поддержку того, что арендная плата, пусть и в меньшем объеме, но должна быть уплачена.
Принятый закон устанавливает, что в случае недостижения согласия между арендатором и арендодателем по вопросу уменьшения арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с требованием об уменьшении арендной платы арендатор вправе до 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок.
При этом правомерно отказаться от договора аренды могут только арендаторы, которые:
-
Относятся к малому или среднему бизнесу;
-
Основной вид деятельности которых (ОКВЭД) включен в список отраслей российской экономики в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции.
Следует отметить, что в первоначальной редакции таким правом могли воспользоваться любые арендаторы, чей доход серьезным образом был снижен (более 50%).
Данная норма, безусловно подтолкнёт Арендодателей на поиск компромисса с арендаторами. При этом, в том виде, в котором положение закона оформлено сейчас, можно предположить, что Арендаторы могут злоупотреблять правом на одностороннее расторжение и направлять формальное требование об уменьшение арендной платы. Также, вызывает вопросы следующая формулировка в законе: «ином изменении условий договора».
Получается, что для получения права на одностороннее расторжение Арендатор может направить требование как о снижении, так и о полной амнистии по уплате аренды, и у Арендодателя не остается выбора. Если он не хочет потерять Арендатора, будет вынужден согласиться на любые его условия.
Кроме того, Арендатор при расторжении договора рискует потерять только внесенный обеспечительный платеж, так как какие-либо штрафы, возмещение упущенной выгоды связанные с досрочным прекращением договора аренды, к нему не будут применяться.
Подводя итог, можно сказать, что право Арендатора на односторонний отказ вероятно следовало ввести, так как до этого у Арендодателей не было четких стимулов к поиску компромисса в вопросе снижения арендной платы. При этом, то, как это сделано сейчас, cклоняет весы равноправия сторон по договору аренды в пользу Арендаторов (относящихся к малому и среднему бизнесу, и имеющих статус пострадавших в условиях пандемии).
| |
