Борьба за НДФЛ при совершении сделок купли-продажи недвижимости ведется законодателем уже несколько лет. Первой ласточкой стало принятие поправок в Налоговый Кодекс РФ, внесенных Федеральным законом от 09.11.2014 года №382-ФЗ. Напомним, что тогда был увеличен до 5 лет срок владения физическими лицами недвижимым имуществом, приобретенным после 1 января 2016 года, для применения освобождения от уплаты НДФЛ. Ранее действовавший срок в 3 года сохранился только для случаев приобретения права собственности на объект недвижимого имущества в порядке наследования, по договору дарения от физического лица – члена семьи и(или) близкого родственника, в результате приватизации и в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Отметим, что налоговые льготы по давности владения недвижимостью, равно как и право на применение имущественных налоговых вычетов, на настоящий момент применяются только в отношении физических лиц – налоговых резидентов РФ. Физические лица нерезиденты РФ при продаже российской недвижимости обязаны уплачивать НДФЛ по ставке 30% со всей суммы сделки, независимо от суммы расходов на приобретение указанной недвижимости и давности владения.
Соответственно, в подобных случаях стороны зачастую пытались занизить истинную стоимость сделки. Безусловно, положения, ограничивающие возможность налогоплательщика избежать уплаты НДФЛ по сделкам с недвижимостью уже содержатся в налоговом законодательстве, так, п. 5 ст. 217.1 НК РФ указывает, что налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на понижающий коэффициект 0,7, в случае, когда сумма сделки меньше указанного значения. Теперь в борьбу за НДФЛ законодатель планирует подключить еще и Росфинмониторинг.
Так, 8 ноября 2018 года в Государственную Думу РФ был внесен законопроект №582426-7, которым предлагается внести следующие поправки в ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». На организации, оказывающие посреднические и консультационные услуги (в частности, риэлторские компании) при осуществлению сделок с недвижимым имуществом, возлагается обязанность по информированию Росфинмониторинга в отношении сделок, результатом которых является переход права собственности на недвижимое имущества, если сумма сделки равна или превышает 3 млн.рублей (или эквивалент в иностранной валюте).
Что касается кредитных организаций, то у них остается обязанность по информированию Росфинмониторинга в отношении операций с денежными средствами, равных либо превышающих сумму в 3 млн. рублей (либо эквивалент в иностранной валюте) и осуществляемых в рамках сделки с недвижимым имуществом, в частности: контролю подлежат операции по зачислению денежных средств на счет (вклад) клиента, списание денежных средств со счета (вклада) клиента, а также выполнение клиентом платежа в наличной форме (в частности, когда подобная операция осуществляется через аренду банковской ячейки).
Напомним, что соглашение о взаимодействии между ФНС России и Росфинмониторингом было заключено еще в 2015 году, а договоренность об оперативном обмене информацией по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, была достигнута весной 2018 года. Соответственно, можно предполагать, что налоговые органы будут активно использовать данные Росфинмониторинга для выявления случаев занижения истинной суммы сделок с недвижимостью.
В качестве позитивных новостей для физических лиц – нерезидентов, владеющих недвижимостью в РФ, можно отметить, что 15 ноября 2018 года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к НК РФ, исключающие условие о налоговом резидентстве РФ при освобождении от НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества. Окончательное одобрение и публикация соответствующего федерального закона ожидаются до конца 2018 года, соответственно, с 1 января 2019 года доход от продажи недвижимого имущества физическими лицами – нерезидентами будет освобождаться от уплаты НДФЛ при соблюдении установленного НК РФ минимального срока владения объектом недвижимости. Если же сделка будет совершена нерезидентом до наступления такого срока – налогообложению по-прежнему будет подлежать вся сумма сделки по ставке 30%, так как законопроект не вносит изменений в правила предоставления имущественных налоговых вычетов.
Мы рекомендуем всем физическим лицам, рассматривающим возможность смены налоговой резидентности в 2019 году, до конца текущего года получить консультацию специалистов относительно налоговых последствий, возникающих у нерезидентов при реализации принадлежащего им имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также составить план мероприятий в отношении указанных активов до даты утраты российской налоговой резидентности.
| |
