Всем физическим лицам, извлекающим доход от сдачи имущества в аренду, но не зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, имеет смысл обратить особое внимание на Определение Верховного суда РФ от 20 июля 2018 №16-КГ18-17 и оценить свои налоговые риски.
В рассматриваемом споре физическое лицо требовало признать незаконным начисление налога на добавленную стоимость, а также пеней и штрафов в отношении арендного дохода, который был им получен от сдачи в аренду двух объектов коммерческой недвижимости. При этом налог на доходы физических лиц был уплачен данным налогоплательщиком в полном объеме.
В своем Определении Верховный суд поддержал доводы налоговой инспекции о необходимости уплаты НДС при сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости их собственником, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика и указал, что сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является реализацией собственником своего законного права на распоряжение имуществом, а самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его предпринимателем.
Однако вышестоящие инстанции встали на сторону налогового органа, указав, что отсутствие регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя при реализации последним функций по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в данной области и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени, не опровергает осуществление им фактически предпринимательской деятельности и не свидетельствует о невозможности привлечения его к налоговой ответственности с доначислением НДС.
Верховный суд указал, что объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является предполагаемое назначение нежилых помещений (торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения (в том числе торговая деятельность). Торговая деятельность, осуществляемая юридическим лицом — арендатором в этих помещениях, носит рисковый характер, соответственно, риск наступления неблагоприятных событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным (предпринимательский риск), переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов.
Кроме того, арендодатель как собственник недвижимого имущества несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также риски в случае возможного изменения экономической ситуации. Также, Верховный суд отметил, что рассматриваемые объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности физического лица по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли). Следовательно, налоговый орган и суды апелляционной и кассационной инстанции правильно квалифицировали полученные физическим лицом доходы от сделок как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС.
В связи с принятием рассматриваемого Определения рекомендуется пересмотреть систему работы всем физическим лицам, имеющим в собственности объекты коммерческой нежилой недвижимости и сдающим их в аренду. В группу особого риска входят физические лица, сдающие торговую и офисную недвижимость (как не связанную с удовлетворением личных, семейных или домашних нужд) в аренду юридическим лицам. Кроме того, весьма вероятно, что описанный выше подход Верховного суда будет также применяться в отношении сдачи в аренду иных типов нежилой недвижимости, например, апартаментов, а также в отношении жилой недвижимости, если налоговым органом будет доказано, что указанная недвижимость изначально приобреталась физическим лицом для целей извлечения арендного дохода.
| |
