С 01 января 2016 года вступят в силу поправки к Налоговому кодексу РФ[1], существенно изменяющие правила уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Основные нововведения коснутся вопросов освобождения доходов от налогообложения и определения налоговой базы. Рассмотрим их подробнее.
Основные изменения
1. Освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости: минимальный срок владения объектом недвижимости увеличен с трех до пяти лет
Сейчас НДФЛ не нужно платить, если недвижимое имущество находится в собственности продавца 3 года и более.[2] С 01 января 2016 года данный срок увеличится до 5 лет.[3]
Из этого правила предусмотрены исключения:
-
право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком по наследству или в дар от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
-
право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации;
-
право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.[4]
В указанных выше случаях с 01 января 2016 года срок владения для освобождения доходов от продажи недвижимости от налогообложения по-прежнему составит 3 года.
2. Определение размера дохода от продажи имущества на основании его кадастровой оценки
Сейчас налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется по общим правилам: при определении налоговой базы учитывается доход налогоплательщика, полученный им от продажи недвижимости.[5]
С 01 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества будет определяться иначе.[6]
Устанавливается специальное правило определения налогооблагаемого дохода: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.[7] Данное правило применяется только, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена.
Иными словами, искусственное занижение стоимости объектов при продаже / покупке не позволит избежать налогообложения в полном объеме, как это происходило ранее.
3. Последнее слово останется за субъектом РФ
Законом субъекта РФ для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен (вплоть до нуля):
-
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
-
размер понижающего коэффициента.
В настоящее время в Санкт-Петербурге не принято регионального закона по этому вопросу.
Необходимо отметить, что все вышеуказанные нововведения будут подлежать применению к объектам, приобретенным после 01 января 2016 года[8], что означает, что в случае планирования сделки в ближайшем будущем представляется целесообразным ее завершение до этого момента либо учет налоговых особенностей при структурировании сделки.
[1]Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 382-ФЗ).
[2] Пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (в действующей редакции).
[3] Пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).
[4] Пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).
[5] Статья 210 Налогового кодекса РФ (в действующей редакции).
[6] Пункт 6 статьи 210 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).
[7] Пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ).
[8] Пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.
| 
